نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک، می تواند، شفاهی یا کتبی باشد و در صورت توافق طرفین بر فسخ، نیازی به مراجعه به دادگاه، نخواهد بود. مدت زمان قانونی فسخ در معامله ملک، بسته به علت فسخ، متغییر است و قانون فسخ معامله تا 24 ساعت، صرفا در صورت درج آن در قرارداد به موجب خیار شرط، قابل اعمال می باشد.
یکی از نهادهای حقوقی پیش بینی شده در قانون مدنی در خصوص عقود و قراردادها، حق فسخ معامله بوده که بسیار کاربردی است و وجودآن در قرارداد، بسته به توافق طرفین و ساقط کردن یا نکردن خیارات قانونی، به یک یا هردو آن ها، این حق را می دهد که در صورت تحقق شرایط پیش بینی شده در عقد و یا تحقق خیارات قانونی، به صورت یک طرفه، قرارداد را برهم بزند.
حق فسخ، در قراردادهای مربوط به ملک، بسیار پر کاربرد بوده و از آنجا که نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک، شرایط و پیچیدگی های قانونی مخصوص به خود را دارد، ضروری است، افراد متمایل به استفاده از این نهاد قانونی در معاملات املاک، از این شرایط، همچنین قواعد نحوه درج، مطلع بوده تا بتوانند اثر حقوقی مد نظر خود را ایجاد کنند.
لذا در مقاله حاضر، معنای نوشتن حق فسخ در قرارداد مربوط به املاک، شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین، نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک، قانون فسخ معامله تا 24 ساعت، مدت زمان قانونی فسخ در معامله ملک، برهم زدن قرارداد بدون مراجعه به دادگاه، فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن و میزان درصد حق فسخ معامله، مورد بررسی قرار گرفته است.
درج حق فسخ در معاملات املاک به چه معناست؟
برای پاسخ به این پرسش که درج حق فسخ در معاملات املاک به چه معناست؟ لازم است تا در خصوص حق فسخ از منظر قانون، توضیحاتی مختصر، داده شود. مستفاد از ماده 219 قانون مدنی، فسخ، به معنای برهم زدن عقد و معامله، به صورت یک طرفه و بدون نیاز به رضایت دیگری می باشد.
موجبات فسخ معامله به صورت یک طرفه، می تواند وجود یک یا چند خیار قانونی، نظیر خیار تاخیر ثمن، خیار مجلس، خیار غبن، خیار تبعض صفقه، خیار تدلیس و… یا درج حق فسخ در قرارداد برای مدتی معیین توسط یک یا هردو طرف عقد، به صورت خیار شرط، باشد.
ر اساس مقدمات بالا، در پاسخ به این پرسش که درج حق فسخ در معاملات املاک به چه معناست؟ باید گفت، چنانچه در قرارداد کتبی یا شفاهی مربوط به معامله ملک، به موجب پذیرش خیار شرط، به یک یا هر دو طرف قرارداد، این حق داده شود که در مدت زمانی معیین، بتواند معامله را به صورت یک طرفه، بدون وجود هیچ علت قانونی یا در خصوص تحقق برخی شرایط، برهم بزند، درج حق فسخ در قرارداد، محقق شده است.
شایان ذکر است، در صورت عدم ساقط کردن خیارات پیش بینی شده در قانون برای هر عقد، نظیر خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن و….، طرفین، حق اعمال آن ها را خواهند داشت ( البته، در صورت تحقق شرایط مربوط به هر خیار) و از این رو، توصیه می گردد، به هیچ وجه، عبارت “اسقاط کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش”، در قرارداد مربوط به ملک یا هر قرارداد دیگری، به صورت کتبی یا شفاهی، درج نگردد و پذیرفته نشود.
شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین
بر اساس ماده 219 قانون مدنی، شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین به صورت یک طرفه، وجود علت قانونی، می باشد و مقصود از علت قانونی، وجود حق فسخ در قرارداد، به موجب خیار شرط یا تحقق شرایط اعمال یکی از خیارات پیش بینی شده برای هر عقد، در قانون مدنی است.
مقصود از خیارات در حقوق، ابزاری است که قانون گذار، اجازه داده، طرفین عقد بتوانند با استفاده از آن ها، معامله خود را به صورت یک طرفه، برهم زده و فسخ کنند. شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین، به طور خلاصه، به شرح زیر هستند:
انعقاد معامله، به صورت صحیح و قانونی؛ وجود اهلیت در طرف متقاضی فسخ و برخورداری از مدارک لازم برای انجام این امر.
اعلام و اظهار فسخ معامله، به طرف دیگر از طریق ارسال اظهارنامه، به صورت شفاهی یا هر طریق دیگری.
وجود حق فسخ در قرارداد به موجب خیار شرط یا تحقق شرایط اعمال یکی از خیارات قانونی در معامله (البته، در صورتی که طرفین، خیارات قانونی را از خود، سلب و ساقط نکرده باشند)؛ چرا که بر اساس ماده 456 قانون مدنی، “تمام انواع خیار، در جمیع معاملات لازمه، ممکن است موجود باشد؛ مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است.”
نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک
نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک، به دو صورت شفاهی و کتبی، میسر است. با این توضیح که طرفین می توانند، در مواردی که قانون گذار، الزامی به نوشتن قرارداد کتبی ندارد، شفاها، قرارداد را منعقد، حق فسخ را پیش بینی کرده و ایجاب و قبول خود بر پذیرش آن را اعلام دارند.
در درج حق فسخ در معاملات املاک به صورت کتبی، این امر، می تواند توسط طرفین، در بخش شروط ضمن عقد قرارداد کتبی دست نویس، نوشته شود و طرفین، ذیل قرارداد را امضا کرده و انگشت بزنند و بدین ترتیب، رضایت خود بر پذیرش حق فسخ مندرج در قرارداد ملک را اعلام کنند؛
یا اینکه قرارداد معاملات املاک را در بنگاه یا در دفترخانه تنظیم نمایند و دفتردار یا بنگاه دار، حق فسخ و شرایط مد نظر طرفین برای اعمال حق فسخ را در قرارداد بنویسد و طرفین، پس از مطالعه قرارداد، آن را امضا کرده و بدین ترتیب، رضایت خود بر پذیرش حق فسخ مندرج در قرارداد رااعلام دارند.
قانون فسخ معامله تا 24 ساعت
مقصود از فسخ معامله تا 24 ساعت، این است که طرفین عقد، بتوانند ظرف 24 ساعت از انعقاد قرارداد مربوط به عقود معیین یا نامعیین پیش بینی شده در قانون مدنی، به صورت یک طرفه، اقدام به برهم زدن معامله کرده و آثار حقوقی ناشی از آن را از زمان اعلام فسخ، از بین ببرند.
از آنجا که در قانون مدنی و سایر قوانین مرتبط، مستقیما و به صراحت، خیار و حق قانونی ای تحت عنوان فسخ معامله تا 24 ساعت، مورد پیش بینی قرار نگرفته است، فسخ معامله در 24 ساعت، تنها در صورتی امکان پذیر خواهد بود که؛
یا طرفین عقد، در هنگام انعقاد قرارداد کتبی یا شفاهی معامله، در قالب خیار شرط، امکان فسخ معامله تا 24 ساعت پس از انعقاد قرارداد را برای هردو یا یکی از طرفین عقد، پیش بینی کرده باشند؛ یا در عرف تجاری محل، چنین قانونی، یعنی قانون فسخ معامله تا 24 ساعت، وجود داشته باشد، هر دو طرف از آن، آگاه بوده و با علم آگاهی از وجود چنین عرفی، اقدام به انعقاد معامله کنند که در این شرایط، در صورت بروز اختلاف، محکمه برای وجود حق فسخ یا عدم آن،تصمیم خواهد گرفت.
مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک
در توضیح مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک باید گفت، مدت زمان برهم زدن معاملات مربوط به املاک، بسته به اینکه فسخ کننده، با کدام یک از خیارات قانونی، اقدام به فسخ معامله می نماید، متغییر خواهد بود و بنابراین، نمی توان از مدتی دقیق و بدون تغییر، تحت عنوان مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک، صحبت کرد.
برای بررسی بهتر مدت زمان قانونی فسخ قرارداد در معامله املاک، لازم است تا از خیارات موجود در این معامله، مطلع بود. مستفاد از ماده 456 قانون مدنی، جز خیار حیوان، تمامی خیارات قانونی، اعم از خیار مجلس، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه، در معاملات مربوط به ملک، قابل اعمال هستند.
مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک به موجب خیار مجلس، بعد از انعقاد قرارداد و تا زمانی که طرفین عقد در مجلس حضور دارند، می باشد؛
مدت زمان قانونی فسخ معامله به موجب خیار شرط، مدتمورد توافق میان طرفین عقد، اعم از یک هفته، 24 ساعات و… می باشد؛
مدت زمان قانونی فسخ معامله به موجب خیار عیب، خیار غبن، خیار تدلیس و خیار رویت و تخلف از وصف، فوری و بلافاصله بعد از اطلاع از عیب یا غبن یا تدلیس و یا رویت و آگاهی از تخلف وصف می باشد؛
مدت زمان قانونی فسخ معامله به موجب خیار تبعض صفقه، بعد از اطلاع از باطل بودن یک بخش از معامله می باشد و گرچه اعمال این خیار، فوری نیست اما، نباید مهلتی بگذرد که عرفا، به منزله قبول، تلقی می گردد؛
مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک به موجب خیار تاخیر ثمن، گذشت سه روز از تاریخ بیع ملک بوده منوط بر اینکه اولا، برای پراخت ثمن، اجلی تعیین نشده باشد، ثانیا، در مدت سه روز، نه بایع، ملک را تسلیم مشتری کرده باشد و نه مشتری، تمام ثمن را پرداخت کند. شایان ذکر است، مستفاد از ماده 402 قانون مدنی، امکان اعمال این خیار، تنها برای فروشنده وجود دارد.
فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه
در توضیح فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه باید گفت، فسخ قرارداد به موجب اعمال خیارات قانونی یا حق فسخ پیش بینی شده در قراردادها، اساسا نیازی به مراجعه به دادگاه نداشته و طرفین عقد، می توانند با ارسال اظهارنامه الکترونیکی، اعلام شفاهی یا از هر طریق دیگری، فسخ قرارداد به موجب خیارات قانونی را به اطلاع طرف دیگر برسانند.
چنانچه طرفین عقد، نتوانند در خصوص فسخ با یکدیگر، به توافق برسند یا به موجب معامله، سندی، صادر گردد که دستور دادگاه برای ابطال آن، مورد نیاز باشد، برای فسخ معامله، باید از طریق دادگاه اقدام گردد که نحوه و مراحل آن، به شرح زیر است:
طرف متقاضی فسخ، باید از طریق مراجعه حضوری به دفاتر قضایی یا از طریق مراجعه به سامانه adliran.ir اقدام به تشکیل حساب کاربری ثنا کند، دادخواست صدور حکم به فسخ قرارداد را تنظیم و فایل ورد آن را بر روی یک حافظه یا سی دی، ذخیره نماید، به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مراجعه و پس از پرداخت هزینه دادرسی و هزینه خدمات، اقدام به ثبت و ارسال دادخواست، به مرجع صالح کند.
فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن
در توضیح فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن، باید به ماده 402 قانون مدنی، مراجعه کرد و خیار تاخیر ثمن و شرایط اعمال آن را مد نظر قرار داد. ماده مذکور، مقرر می دارد: “هر گاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع، مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می شود.”
بنابراین، شرایط فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن، مبنی بر این است که اولا، موضوع قرارداد منعقد شده، عین خارجی و یا در حکم آن باشد؛ ثانیا، مهلتی برای تحویل موضوع عقد، همچنین پرداخت بها یا ثمن معامله، تعیین نشده باشد؛ ثالثا، سه روز از تاریخ انعقاد عقد بیع بگذرد و در این اثنا، نه فروشنده مال را تحویل مشتری داده باشد و نه مشتری، اقدام به پرداخت تمام بها و ثمن معامله نموده باشد.
باید مد نظر داشت، خیار تاخیر ثمن یا همان فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن، تنها مختص فروشنده می باشد و در صورت تحقق شرایط مذکور در پاراگراف فوق، بایع یا همان فروشنده، مختار در فسخ معامله بوده و الزامی به برهم زدن معامله به موجب این خیار ندارد.
حق فسخ معامله چند درصد است؟
در تیترهای قبلی مقاله، نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک، شرایط اعمال این حق و نحوه و مراحل آن، ذکر گردید. در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، به این پرسش پر تکرار، مبنی بر اینکه که حق فسخ معامله چند درصد است؟ پاسخ داده خواهد شد.
در خصوص محاسبه درصد حق فسخ معامله، باید میان حق الزحمه مشاور املاک که بر اساس نرخ کمیسیون املاک تعیین می گردد و در صورت فسخ نیز باید به بنگاه دار پرداخت شود و حق فسخ مندرج در قرارداد که طرف فسخ کننده باید بپردازد، تبعیض قائل شد.
حق الزحمه مشاور املاک که در صورت فسخ قرارداد نیز باید پرداخت گردد، مجموعا، نیم درصد ارزش منطقه ای ملک، در معاملات زیر پانصد میلیون تومان و 25 صدم درصد مازاد بر نرخ کمیسیون مصوب، در معاملات بالای 500 میلیون تومان بوده و در موارد فسخ قرارداد، فسخ کننده، ملزم به پرداخت کل کمیسیون، به نیابت از خود و طرف دیگر قرارداد، به بنگاه است.
درصد حق فسخ مندرج در قرارداد، کاملا وابسته به توافق طرفین است و عموما، افراد، 10 تا 20 درصد مبلغ قرارداد را به عنوان حق فسخ، مورد پیش بینی قرار می دهند. در مواردی که چنین امری پیش بینی نشده و خسارت و زیانی بر اثر فسخ، به طرف دیگر، وارد آمده، طرفین می توانند، محاسبه ضرر و زیان وارده را به موجب ثبت دادخواست، از دادگاه بخواهند.
